Ипотека теряет позиции на рынке Барнаула

На рынке жилья Барнаула произошла заметная трансформация: ипотека, долгие годы считавшаяся основным двигателем продаж, быстро сдаёт позиции. Покупатели всё чаще выбирают расчёты наличными деньгами — и это не прихоть, а вынужденная необходимость.

Эксперты едины во мнении: доступность кредитов достигла минимума. Банки ужесточили требования, а льготные программы, ранее помогавшие многим семьям решить квартирный вопрос, либо свёрнуты, либо стали недосягаемыми для большинства.

Барнаульский риелтор Сергей Бастрыкин объясняет ситуацию просто — всё упирается в математику.

— Вопрос на самом деле очень простой. Ипотека становится всё менее доступной, а условия кредитования — всё жестче. Те, кто мог воспользоваться «мягкими» программами раньше, сегодня просто не проходят банковские фильтры. А для тех, кто проходит, ежемесячные платежи стали неподъемными, — отмечает эксперт.

По словам Бастрыкина, рынок сейчас держится на двух категориях покупателей: тех, у кого есть накопления, и тех, кто меняет старое жилье на новое, доплачивая разницу. Ипотечный сегмент «сдувается», уступая место сделкам с реальными деньгами.

— Тут не нужно быть гением, чтобы понять логику: если кредит взять невозможно или слишком дорого, люди либо отказываются от покупки, либо используют то, что имеют на руках. Рынок просто адаптируется к новым, куда более сложным реалиям, — резюмирует риелтор.

Экономист Георгий Мацуга подчёркивает, что правила игры на ипотечном поле изменились кардинально. Теперь условия кредитования стали максимально адресными: размер ставки и лимит займа по семейной ипотеке напрямую зависят от состава семьи и региона.

С 1 октября, за исключением четырёх столичных регионов, в России вступают в силу следующие условия: для семей с пятью и более детьми, где минимум один ребёнок младше семи лет на момент подписания договора, ставка составит 2%, а максимальная сумма кредита — 10 миллионов рублей; с четырьмя детьми — 4% и до 10 миллионов рублей; с тремя детьми — 6% и до 10 миллионов рублей; с двумя детьми — 8% и до 8 миллионов рублей; с одним ребёнком — 10% и до 6 миллионов рублей. Дополнительно вводится предельный срок субсидирования льготной ипотеки — не более 15 лет.

— Государство сделало ставку на многодетность, предлагая самые привлекательные условия тем, у кого пять и более детей. В то же время семьи с одним или двумя детьми — основной костяк прежних заемщиков — оказались в проигрышном положении. Для них ипотека стала либо неподъемной по ставке, либо ограниченной по сумме, к тому же с неприятным сюрпризом в виде повышения ставки до рыночной через 15 лет.

По мнению эксперта, в ближайшие пару лет нас ждет охлаждение спроса, так как значительная часть потенциальных покупателей потеряла доступ к выгодным кредитам.

— Учитывая то, что семейная ипотека всё еще составляет значительную часть покупок жилья, есть вероятность того, что спрос на жилье в конце 2026 — начале 2027 года заметно снизится. То, насколько он снизится, зависит от гибкости процентных ставок по кредитам.

Однако катастрофического обвала ждать не стоит. Георгий Мацуга полагает, что рынок проявит определенную гибкость. Несмотря на то что ипотечные ставки не отличаются высокой адаптивностью, они всё же не являются «застывшими».

— Ожидается, что спад спроса будет умеренным и кратковременным. В долгосрочной перспективе, по мере стабилизации экономики и постепенного снижения рыночных ставок, доступность жилья начнет расти. Опыт последних нескольких лет показывает, что гибкость процентных ставок в России невелика, но и абсолютно ригидными их назвать нельзя. Поэтому падение спроса на рынке жилья, скорее всего, будет, но не очень сильное, оно быстро завершится, сменившись ростом спроса. Постепенное снижение рыночных процентных ставок в следующие несколько лет приведет к тому, что покупка жилья станет доступнее, поэтому, я считаю, что до середины 2028 года спрос на жилье восстановится, а к концу 2029 года намного превысит нынешний спрос.

Риелтор Олег Гильгенберг обратил внимание, что правила льготных программ часто выглядят как бюрократический лабиринт.

— Главный фильтр — возраст ребенка. Если в семье нет малыша младше семи лет, рассчитывать на льготные условия больше не приходится. Представьте семью с пятью детьми, где младшему уже исполнилось семь лет. По формальным признакам «семейная ипотека» для них закрыта. Но разве их жилищный вопрос перестал быть острым? Наоборот, дети растут, им нужно больше места для учебы и отдыха, а расходы родителей только увеличиваются. Да, есть исключение для семей с двумя и более детьми, но оно работает избирательно: ограничены и территории, и типы жилья. В итоге получается парадокс: государство официально признает семью многодетной, но льготная программа отсекает ее по возрасту младшего ребенка. Это выглядит как минимум несправедливо.

Эксперт убеждён: поддержка должна быть адресной и логичной.

— Необходимо предусмотреть доступ к семейной ипотеке для семей с тремя и более несовершеннолетними детьми независимо от возраста младшего. Учитывать, сколько площади приходится на каждого члена семьи и действительно ли покупка улучшает условия жизни. При этом нужно сохранить ограничения против многократного использования льготы для инвестиций, а также соотнести лимит кредита с ценами на жилье в регионе и потребностью большой семьи в площади.

Риелтор Елена Демакова подтверждает: банки закручивают гайки так сильно, что многие потенциальные покупатели остаются за бортом.

— Доля сделок за наличный расчет существенно увеличилась, став вынужденной мерой для тех, кто больше не вписывается в жесткие рамки банковских программ. Мы окончательно попрощались с той самой «семейной ипотекой», которая была для многих единственным шансом купить квартиру от застройщика. Долго к этому готовились, предупреждали клиентов, но реальность оказалась суровой: теперь правила игры изменились для всех.

По ее словам, алтайский рынок недвижимости ждет период затишья и переосмысления.

— Те, у кого есть накопления, будут покупать за наличные, а остальные — ждать новых вводных или искать альтернативные пути. Очевидно одно: эпоха доступных кредитов для всех закончилась, и теперь покупка жилья снова становится задачей со звездочкой.